1.4 Финансовый результат деятельности заказчика-застройщика

В соответствии с ПБУ 2/94 финансовый результат у застройщика по деятельности, связанной со строительством, определяется как разница между размером (лимитом) средств на его содержание, заложенным в сметах на строящиеся в данном отчетном периоде объекты, и фактическими затратами по его содержанию. [5]

В случае расчетов застройщика с инвестором за сданный объект по договорной стоимости его строительства в состав финансового результата включается также разница между этой стоимостью и фактическими затратами по строительству объекта с учетом затрат по содержанию застройщика.

Таким образом, финансовый результат заказчика-застройщика формируется за счет:

- разницы между размером средств на содержание заказчика-застройщика, заложенного в смете, и фактическими затратами на его содержание;

- экономии средств на финансирование капитального строительства, определяемой по окончании строительства (речь идет об экономии, которая по условиям договора между инвестором и заказчиком-застройщиком остается в распоряжении последнего, а не возвращается инвестору), при этом экономия средств на финансирование капитального строительства является в целях исчисления налога на прибыль доходом от реализации;

- разницы между прочими доходами (от сдачи имущества в аренду, штрафов, пени, неустоек и других видов санкций за нарушение условий хозяйственных договоров, от возмещения причиненных убытков, от реализации на сторону излишних и неиспользуемых материальных ценностей) и прочими расходами (от реализации на сторону излишних и неиспользуемых материальных ценностей; в результате порчи материальных ценностей и от списания дебиторской задолженности, за исключением сумм, предъявленных ко взысканию с виновных лиц и организаций; от ликвидации основных средств застройщика, кроме убытков по основным средствам, выбывшим от стихийных бедствий; присужденные или признанные штрафы, пени, неустойки и другие виды санкции за нарушение условий хозяйственных договоров, а также расходы по возмещению причиненных убытков). [7]

Вопрос о порядке определения налогооблагаемой базы по результатам основной деятельности заказчика законодательными документами должным образом не урегулирован, поэтому большое влияние на правила отражения прибылей и убытков в бухгалтерском учете имеет учетная политика организации и договор реализации инвестиционного проекта. [8]

Отражение финансовых результатов в организации осуществляется с использованием счета 90 «Продажи», счета 91 «Прочие доходы и расходы» и счета 99 «Прибыли и убытки».

Счет 90 «Продажи» предназначен для обобщения информации о доходах и расходах, связанных с обычными видами деятельности организации, а также для определения финансового результата по ним. К счету 90 «Продажи» могут быть открыты субсчета. На субсчете 90-1 «Выручка» учитываются поступления активов, признаваемые выручкой. На субсчете 90-2 «Себестоимость продаж» учитывается себестоимость продаж, по которым на субсчете 90-1 «Выручка» признана выручка. На субсчете 90-3 «Налог на добавленную стоимость» учитываются суммы налога на добавленную стоимость, причитающиеся к получению от покупателя (заказчика). Субсчет 90-9 «Прибыль/убыток от продаж» предназначен для выявления финансового результата (прибыль или убыток) от продаж за отчетный месяц. [4]

Счет 91 «Прочие доходы и расходы» предназначен для обобщения информации о прочих доходах и расходах (операционных, внереализационных) отчетного периода, кроме чрезвычайных доходов и расходов. К счету 91 «Прочие доходы и расходы» могут быть открыты субсчета. На субсчете 91-1 «Прочие доходы» учитываются поступления активов, признаваемые прочими доходами (за исключением чрезвычайных). На субсчете 91-2 «Прочие расходы» учитываются прочие расходы (за исключением чрезвычайных). Субсчет 91-9 «Сальдо прочих доходов и расходов» предназначен для выявления сальдо прочих доходов и расходов за отчетный месяц. [4]

Счет 99 «Прибыли и убытки» предназначен для обобщения информации о формировании конечного финансового результата деятельности организации в отчетном году.

Финансовый результат от реализации услуг заказчика-застройщика в бухгалтерском учете определяется проводками, представленными в таблице 12.

Таблица 12 - Бухгалтерские проводки определения финансового результата

Если был выделен налог на добавленную стоимость с предоплаты, внесенной инвестором заказчику за его услуги, то необходимо сделать бухгалтерскую проводку, приведенную в таблице 13.

Таблица 13 - Бухгалтерские проводки восстановления НДС

По окончании строительства у застройщика формируется завершенное строительство в объеме фактических затрат по вводимому в эксплуатацию объекту. На сумму произведенных капитальных затрат в размере инвентарной стоимости объекта производится закрытие полученных от инвестора источников финансирования с отражением в бухгалтерском учете проводками, показанными в таблице 14.

Таблица 14 - Бухгалтерские проводки учета завершения строительства

Передача законченного строительством объекта оформляется актом рабочей комиссии о приемке законченного строительством объекта по форме № КС-11, актом приемки законченного строительством объекта приемочной комиссией формы № КС-14 и другими сопутствующими документами.

Если в инвестиционном договоре условие, что сэкономленные на строительстве средства остаются в распоряжении заказчика, то в бухгалтерском учете оформляются проводки, представленные в таблице 15.

Таблица 15 - Бухгалтерские проводки учета экономии