33. Доходный подход к оценке недвижимости. Два метода расчета рыночной стоимости.

Доходный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта недвижимости, основанных на определении ожидаемых доходов от объекта недвижимости. Определение стоимости недвижимости с позиции доходного подхода основано на предположении о том, что потенциальный покупатель (инвестор) не заплатит за недвижимость больше, чем текущая стоимость будущих доходов, получаемых в результате эксплуатации этой недвижимости (предполагается, что для данного покупателя важен не объект как таковой, а право получения будущих доходов от владения этим объектом). Аналогично, собственник не продаст свою недвижимость по цене ниже текущей стоимости прогнозируемых будущих доходов. Считается, что в результате взаимодействия стороны придут к соглашению о рыночной цене, равной текущей стоимости будущих доходов. При оценке недвижимости с позиции доходного подхода, к доходам от использования объекта недвижимости относятся поступления арендной платы от арендаторов объекта, и текущая стоимость выручки от будущей перепродажи объекта недвижимости. Необходимо понимать, что эти доходы – прогнозные величины, рассчитанные оценщиком на основе анализа целого ряда факторов, характеризующих финансово - экономическое состояние как самого оцениваемого объекта недвижимости, так и той рыночной среды, в которой он находится.

Общий коэффициент капитализации: 1. метод прямого рыночного сопоставления-основан на анализе рын данных по аналогичным объектам для кот расчит ОКК=ЧД/ПЦ,как отношение ЧД полученного от их использования в их цене продажи. В этом смысле ОКК опр по рын инф фиксир состояния для опр типов на опр момент времени между ЧД и рын стоимостью. По этому данному показателю будет одноим и тем же для объектов отн-х к опр-му типу и м.б. использован для оценке рыноч стоимости оцениваемого объекта. 2 метод камулятивный(суммарный) – он суммируется из 2ух составляющих, при этом норма возврата опр-ся как величина обратная сроку окупаемости инвестиций. В то же время вторая составляющая норма доходности на инвестиционный капитал то же представ в виде суммы нескольких компонентов. Основу сост безрисковая ставка доходности,она обычно = ставки доходкости на долгосрочные облигации или ставки рефенансировая ЦБ=0,095. к этой ставки учитываются поправки: 1 страновой риск R1-0,о5 1 доп риск связанный с трудностью управления = R2=0,03. 3 на низкую ликвидность вложений,кот учитыв длителности возврата ср-в вложенных в недвижимость R3=0,025. Т.О общая ставка дохода на инвестиции в недвижимость будет = сумме безрисковой + поправки. Ставка доход на инвест – 0,2(20%). ОКК = Нв+СТдох = 0,02+0,2 = 0,22(22%)

3. метод связанных инвестиций – прим для расчета ОКК в тех случаях когда в общем объеме инвестиций недвижимого участка различные виды капитала. Капитал на землю и капитал на постройку. В этих случаях ОКК расчит как средневзвешенная величина ставок капитализации на различные капиталы участия в общем объеме инвестиций взвешенные ставки капитализации происходит с учетом удельных весов соот-м капиталов участия в общем объеме инвестиций. ОКК=ЧП*Удв.зк/100+КК*Удв*СК/100. ОКК среднее между КК и ЧП.