ЛИЗА ГОСЫ

125.Понятие недвижимости и рынка недвижимости, их особенности.

Понятие недвижимости и рынка недвижимости. Их особенности. Факторы, влияющие на стоимость недвижимости.

Недвижимость по ГК РФ (недвижимое имущество, права на которое подлежат государственной регистрации в соответствии с федеральным законом) – все объекты, являющиеся товаром, которые связаны с землёй так, что их перемещение в другое место невозможно без разрешения и утраты потребительской стоимости.

Объект недвижимости (ОН)→собственность → регистрация →право

↓ ↓

основа экономических отношений основа правовых отношений в гос-ве

В этом определении зафиксированы 3 ипостаси недвижимости:

это физические объекты неразрывно связанные с землёй и сама земля
это особый товар – собственность гос-ва и граждан, определяющая экономические отношения
это объект права, определяющий основополагающие правовые отношения в гос-ве.

Недвижимость может иметь:

неотъемлемые части, существенные – которые не могут быть отделены от неё без ущерба;
принадлежность, являющуюся движимыми вещами, связанные с недвижимостью общим назначением.

Перечень ОН приведён в статье 130 ГК РФ и к ним относятся:

земельные участки
участки недр
водные объекты
леса
здания
жилые и нежилые помещения
предприятия, как имущественные комплексы
подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, космические объекты.

Рынок недвижимости – определённый набор регулирующих механизмов, посредствам которых передаются права на собственность, и связанные с ней интересы, устанавливаются цены и распределяется пространство между различными конкурирующими вариантами землепользования. Это сложная структура, цель которой обеспечить передачу прав собственности от продавца покупателю.

Особенности недвижимости, как собственности:

она является особым видом товара, способна приносить доход – особенность недв-ти, явл-ся важным средством труда, служит основой производительных сил гос-ва и отдельных предпринимателей;

длительность создания и использования, большая стоимость;

неравномерные денежные потоки: инвестиции в недв-ть требуют неравномерных затрат в течении её создания и существования; первоначальные денежные потоки отрицательны в период разработки и сооружения недв-ти; в период эксплуатации денежные потоки изменяются с отрицательной величины на положительную, т.к. недв-ть начинает приносить доход. За жизненный цикл объектов недв-ти (ОН) возможные дополнительные затраты на обновление и реконструкцию отрицательны. Крупную сумму можно получить при продаже недв-ти.

Износ зданий и сооружений. С течением времени относительная стоимость зданий и сооружений снижается из-за изнашиваемости, воздействия окружающей среды, изменений технологий строительства и других факторов. Для недв-ти характерен экономический (внешний) износ.

Потенциальный рост стоимости земли. В связи с тем, что это дефицитный природный ресурс, а также за счёт постоянно осуществляемых затрат обустройство земельных участков.

Гибкие условия финансирования:

Участие в кач-ве источников финансовых, как собственны, так и заёмных средств.

Для расчётов по недв-ти характерны различные сложные варианты:

Долевое участие
Ипотечное кредитование
Сложные, растянутые во времени расчёты, начисления сложные %.

раздельные юридические права. Недв-ть может быть объектом полной и неограниченной собствен-ти, может сдаваться в аренду с разделением прав на отдельные её части, может использоваться основой для ренты, может быть обременена залоговыми обязательствами.
Риск и неопределённость сделок с недв-тью. Т.к. недв-ть нельзя принести на рынок, подтверждение её существования, стоимости и правовых оснований требует тщательной инспекции, проверки как самого объекта, так и правовой документации на него.

Особенности рынка недв-ти:

Локализован, т.к. ОН неразрывны с землёй и подвержены воздействию физической среды. Все участки земли дифференцированы и уникальны.

Сегментирован по интересам, пользователям и т.д., т.е. имеет различные области, связанные с различными интересами пользователей. Сегментация рынка недв-ти проходит по ряду признаков:

По направлению использования: объекты жилого, промышленного, коммерческого и другого назначения,
По географическому признаку, каждый территориальный район представляет собой отдельную область рынка недв-ти,
Деление по цене, покупатели дорогих ОН не пересекаются с покупателями дешёвых ОН,
Деление по кач-ву продукта, по степени готовности,
По типу прав собственности: купля-продажа, аренда, права на недра, сервитуты, рента, и т.д.

3. персонализирован, т.к. сделки недв-тью носят частный характер, цена сделки устанавливается не в результате взаимодействия большого числа покупателей и продавцов, а в следствии индивидуальных переговоров. Цены на недв-ть в связи с этой особенностью и уникальностью каждого объекта имеют большой разброс и вызывают необходимость индивидуального обоснования, с чем связано возникновение особого вида предпринимательской деятельности по оценке недв-ти.

4. низкая эластичность предложения, она определяется привязанностью ОН к местоположению, длительностью создания и эксплуатации, высокой стоимостью. Предложение медленно реагирует на спрос.

Факторы, влияющие на стоимость недв-ти.

Стоимость недв-ти, как собствен-ти определ-ся во многом её особен-тями и особен-тями рынка недв-ти. На неё влияет совокуп-ть как объективных, так и субъективных факторов. Субъективные факторы связаны с поведением участников рыночных отношений, продавца, покупателя или посредников: темперамент, честность, коммуникабельность, осведомлённость, терпимость и т.д. Объективные факторы имеют соц-экон. характер и могут быть представлены схемой:

Содержание