Законодательное регулирование операций аренды

Многие предприятия, расширяя свой бизнес, нуждаются в новых помещениях, зданиях, сооружениях, в новом оборудовании и в другом имуществе. Одним из распространенных способов получения имущества является его аренда.

Взаимоотношения сторон, возникающие при аренде, регулируются договором аренды. Общий порядок законодательного регулирования арендных отношений установлен главой 34 «Аренда» ГК РФ.

Сторонами договора аренды являются: арендодатель, который обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение или пользование, и арендатор, который обязуется получить имущество и своевременно вносить плату (арендную плату) за пользование имуществом. Следовательно, при передаче имущества в аренду право собственности на передаваемые вещи не передается. Следует иметь в виду, что право сдачи в аренду принадлежит арендодателю.

Согласно ст. 607 ГК РФ объектами аренды могут быть земельные участки, предприятия, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи). Применительно к объектам бухгалтерского учета в аренду можно сдавать основные средства, инвентарь и хозяйственные принадлежности.

По окончанию аренды арендатор возвращает имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором (ст.622 ГК РФ).

Согласно ст. 606 ГК РФ продукция и доходы, полученные арендатором, являются его собственностью и, следовательно, подлежат учету на его балансе.

Согласно ст. 609 ГК РФ договор аренды должен быть заключен в письменной форме, если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации.

В соответствии со ст. 610 ГК РФ договор заключается на определенный срок. Если срок в договоре не оговорен, то каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца.

Статья 614 ГК РФ устанавливает, что порядок, условия и сроки внесения арендной платы, как правило, должны быть определены условиями договора аренды. Размер арендной платы может изменяться не чаще одного раза в год. Если арендатор вовремя не возвратил имущество, то арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки (ст. 622 ГК РФ).

Обязанность производить капитальный ремонт имущества, переданного в аренду, ст. 609 ГК РФ возлагает на арендодателя. Понесенные при этом затраты включаются в состав прочих расходов организации. Срок проведения ремонта устанавливается договором, а если он не определен договором – то в разумный срок. При нарушении арендодателем этой обязанности арендатор может по своему выбору:

- сам произвести ремонт и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы;

- потребовать соответственного уменьшения арендной платы;

- потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

Обязанность поддерживать работоспособность оборудования путем своевременного обслуживания и проведения текущего ремонта возлагается на арендатора. Затраты на эти виды работ включают в состав текущих расходов организации.

Очень часто у арендатора возникает необходимость произвести модернизацию или реконструкцию арендованного имущества, в результате которых производятся улучшения арендованного имущества. Различают отделимые и неотделимые улучшения (ст. 623 ГК РФ).

Отделимые улучшения могут быть отделены от арендуемого имущества без вреда для его назначения и целостности.

На производства такого рода улучшений нет необходимости получать разрешение арендодателя. Такие улучшения, как правило, являются собственностью арендатора и подлежат учету в составе его основных средств

Неотделимые улучшения не могут быть отделены от арендуемого имущества без вреда для его назначения и целостности. На производство этих улучшений обязательно необходимо получить согласие арендодателя. В случае получения

согласия арендатор имеет право на возмещение стоимости этих улучшений после прекращения договора. В противном случае его затраты возмещению не подлежат.

Таким образом, в договоре аренды должны быть указаны соответствующие данные об имуществе, подлежащем передаче арендатору (состав и стоимость), срок аренды, размер, порядок, условия и сроки внесения арендной платы, распрееление обязанностей сторон по поддержанию имущества в состоянии, соответствующем условиям договора и назначению имущества, и другие условия аренды.

Договором аренды может быть предусмотрен переход арендованного имущества в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены, в этом случае договор аренды заключается в форме, предусмотренной для договора купли-продажи такого имущества.