3.3.2.7. Если имущество приобретается в общую собственность

Приобретая имущество в совместную собственность, необходимо учитывать, что вычет придется распределить между собственниками в согласованных размерах и в соответствии с их письменным заявлением (абз. 25 пп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ, Письмо Минфина России от 16.09.2010 N 03-04-05/9-548).

При приобретении имущества в общую совместную собственность вычет может распределяться в любых пропорциях, в том числе 100% и 0% (Письма Минфина России от 25.05.2010 N 03-04-05/9-288, от 03.03.2010 N 03-04-05/9-82, от 03.07.2009 N 03-04-05-01/524, ФНС России от 11.12.2009 N 3-5-04/1838, от 30.11.2009 N 3-5-04/1749, УФНС России по г. Москве от 28.02.2011 N 20-14/4/17854@, от 22.01.2010 N 20-14/4/005540@).

Например, супруги Беталовы приобрели квартиру в общую совместную собственность за 2 500 000 руб. По их договоренности вычет в размере 2 000 000 руб. заявлен мужем.

Примечание

Подробнее о порядке получения вычета при покупке имущества супругами см. разд. 3.3.2.8 "Если имущество приобретается в собственность супругами".

Таким же образом распределяются и расходы на уплату процентов по кредитам (займам) (Письмо Минфина России от 18.03.2010 N 03-04-05/7-107).

Как отмечают контролирующие органы, заявление о распределении вычета представляется в налоговый орган один раз при первоначальном обращении за получением вычета одного из совладельцев. Решение налогового органа о предоставлении вычета также выносится однократно и впоследствии не корректируется (Письма ФНС России от 15.10.2009 N 3-5-04/1542, УФНС России по г. Москве от 13.07.2010 N 20-14/4/073798@).

Примечание

Подробнее о порядке согласования собственниками размера вычета для его распределения см. разд. 3.3.1.5 "Если налогоплательщики продают общее имущество".

Если у налогоплательщиков, которые приобрели имущество в общую совместную собственность и распределили имущественный вычет, имеется неиспользованный остаток такого вычета, то перераспределить его не получится. Это объясняется тем, что Налоговым кодексом РФ данная процедура не предусмотрена (Письма Минфина России от 23.11.2009 N 03-04-05-01/818, от 12.02.2008 N 03-04-05-01/37).

Примечание

Подробнее об остатке неиспользованного имущественного налогового вычета см. разд. 3.3.2.11 "Если вычет использован не полностью".

Обратите внимание!

В абз. 25 пп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ есть уточнение о том, что вычет распределяется между совладельцами в случае приобретения жилого дома, квартиры, комнаты в общую совместную собственность. О земельных участках, по которым вычет предоставляется с 1 января 2010 г., здесь не говорится.

Таким образом, из буквального прочтения нормы следует, что при приобретении земельных участков в совместную собственность вычет не распределяется.

Тем не менее контролирующие органы настаивают на распределении вычета (см., например, Письмо Минфина России от 13.09.2011 N 03-04-08/4-167 (доведено до сведения нижестоящих налоговых органов Письмом ФНС России от 23.09.2011 N ЕД-4-3/15692@)).

Полагаем, что рассматриваемые положения пп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ не были скорректированы в связи с распространением вычета на земельные участки, однако в будущем будут приведены в соответствие с такими изменениями.

При приобретении имущества в общую долевую собственность размер вычета распределяется между совладельцами в соответствии с их долей (долями) собственности (абз. 25 пп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ) (Письма Минфина России от 28.04.2012 N 03-04-05/7-567, от 17.04.2012 N 03-04-05/9-517, от 22.02.2012 N 03-04-05/7-215, от 26.08.2011 N 03-04-05/7-606, от 13.08.2010 N 03-04-05/7-459, от 18.06.2010 N 03-04-05/7-339, УФНС России по г. Москве от 25.02.2011 N 20-14/4/017446@, от 19.10.2010 N 20-14/4/109495@).

Например, И.П. Романов и В.С. Самохина приобрели в долевую собственность квартиру за 2 500 000 руб. Каждый из них владеет по 1/2 доли квартиры. Соответственно, имущественный налоговый вычет каждому совладельцу может быть предоставлен в размере 1 000 000 руб. (2 000 000 руб. x 1/2 доли).

Причем это же касается и процентов по целевым займам и кредитам, уплачиваемым созаемщиками (Письма Минфина России от 01.09.2010 N 03-04-05/6-512, ФНС России от 08.09.2008 N 3-5-04/491@).

Если у одного из налогоплательщиков, которые приобрели имущество в общую долевую собственность и заявили имущественный вычет в размерах, соответствующих их долям, имеется неиспользованный остаток вычета, второй налогоплательщик не вправе заявить к вычету этот остаток (Письмо Минфина России от 12.04.2012 N 03-04-05/7-494).

Например, И.П. Романов и В.С. Самохина приобрели в долевую собственность квартиру за 2 500 000 руб. Каждый из них владеет 1/2 доли квартиры. Соответственно, имущественный налоговый вычет каждому совладельцу может быть предоставлен в размере 1 000 000 руб. (2 000 000 руб. x 1/2 доли).

Участник долевой собственности также не может передать вычет в отношении своей доли в имуществе другому участнику (Письмо УФНС России по г. Москве от 12.05.2009 N 20-14/4/046504).

Например, И.П. Романов не вправе отказаться от вычета в размере 1 000 000 руб. по своей 1/2 доли в квартире в пользу В.С. Самохиной для получения ею вычета в полном объеме.

Если один из собственников приобретаемого имущества ранее уже воспользовался своим правом на вычет при покупке иного объекта недвижимости, повторно он уже не сможет его получить. Второй собственник вправе претендовать на вычет в размере не более 1 000 000 руб. (Письмо УФНС России по г. Москве от 25.02.2011 N 20-14/4/017446@).

Следует иметь в виду, что имущественный налоговый вычет не распределяется, если приобретается доля в имуществе, покупателем которой является только один совладелец этого имущества (Письма Минфина России от 10.04.2012 N 03-04-05/7-473, от 23.11.2011 N 03-04-05/7-932, от 10.11.2011 N 03-04-05/7-879, от 11.08.2011 N 03-04-05/7-562, от 23.06.2010 N 03-04-05/7-352, ФНС России от 18.08.2009 N 3-5-03/1282@, УФНС России по г. Москве от 30.07.2009 N 20-14/4/078478).

Например, Ю.С. Денисов приобрел в собственность 1/2 доли квартиры за 1 700 000 руб. При этом собственник другой 1/2 доли квартиры остался прежним. В таком случае имущественный налоговый вычет может быть заявлен в размере 1 700 000 руб.

СИТУАЦИЯ: В каком размере предоставляется имущественный вычет, если родители приобрели квартиру в общую собственность с несовершеннолетним ребенком (в доле с несовершеннолетними детьми)

Родители, имеющие несовершеннолетних детей, как правило, расходуют собственные средства на приобретение квартиры в общую с детьми долевую собственность. В таком случае они вправе применить имущественный вычет в соответствии с фактически произведенными расходами без распределения по долям, т.е. в полном объеме. Разумеется, в пределах общего размера вычета. К такому выводу пришел Конституционный Суд РФ в Постановлении от 13.03.2008 N 5-П (см. также Письма Минфина России от 17.02.2012 N 03-04-05/7-194, от 19.07.2011 N 03-04-05/7-523, от 19.07.2011 N 03-04-05/7-521, от 15.07.2011 N 03-04-05/7-518, от 07.07.2011 N 03-04-05/5-492, от 06.07.2011 N 03-04-05/5-487, ФНС России от 26.11.2009 N 3-5-04/1737, УФНС России по г. Москве от 10.06.2011 N 20-14/4/56685@, от 10.03.2010 N 20-14/024709).

Такая трактовка положений пп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ, установленная Конституционным Судом РФ, применяется начиная с момента вступления в силу части второй Налогового кодекса РФ (Письма Минфина России от 26.08.2010 N 03-04-05/9-499, от 28.04.2009 N 03-04-05-01/254, ФНС России от 26.11.2009 N 3-5-04/1737, от 19.06.2009 N 3-5-04/835@).

Заметим, что в Постановлении N 5-П судьи рассмотрели ситуацию, когда имущество приобреталось одним родителем в общую долевую собственность с несовершеннолетним ребенком. Однако Минфин России поясняет, что и в случае покупки недвижимости обоими супругами и оформлении ее в общедолевую собственность с несовершеннолетними детьми родители или один из них могут получить вычет в отношении доли детей (Письма от 05.07.2012 N 03-04-05/5-845, от 04.07.2012 N 03-04-05/5-841, от 03.07.2012 N 03-04-05/5-822, от 27.10.2011 N 03-04-05/9-808, от 24.10.2011 N 03-04-05/9-771).

Однако в данном случае у каждого члена семьи своя доля в имуществе. В связи с этим возникает вопрос о том, как родители могут распределить между собой вычет, относящийся к доле детей. Ведь соглашение о распределении вычета между супругами оформляется только при приобретении жилья в совместную собственность (абз. 25 пп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ). Передача права на данный вычет одним супругом в пользу другого ст. 220 НК РФ не предусмотрена.

Считаем, что нужно самим супругам решить, кто из них в каком размере будет увеличивать свой вычет за счет доли ребенка в имуществе. Однако, чтобы избежать претензий со стороны контролирующих органов, рекомендуем обратиться за дополнительными разъяснениями в налоговую инспекцию по месту жительства.

Ранее контролирующие органы высказывали мнение о том, что вычет предоставляется только в случае приобретения квартиры в общую долевую собственность с несовершеннолетними детьми и только одним родителем (подробнее см. Письма Минфина России от 02.12.2010 N 03-04-05/9-697, от 06.04.2009 N 03-04-07-01/109, ФНС России от 19.02.2010 N 3-5-03/220@, УФНС России по г. Москве от 01.10.2010 N 20-14/4/103152@, от 10.03.2010 N 20-14/024709).

В других подобных ситуациях контролирующие органы рекомендовали ориентироваться на сложившуюся судебную практику по делам со схожими обстоятельствами (Письмо Минфина России от 02.07.2010 N 03-04-08/10-136 (доведено до сведения нижестоящих налоговых органов Письмом ФНС России от 07.07.2010 N ШС-37-3/6085@)).

А как быть в ситуации, когда одна доля в квартире принадлежит родителям и является их совместной собственностью, а другая доля оформлена на ребенка? По мнению Минфина России, в данном случае вычет, приходящийся на ребенка, может быть распределен между его родителями в любом соотношении по их усмотрению (Письмо от 01.02.2012 N 03-04-05/5-101).

Нередко участниками общей долевой собственности на приобретенное жилье помимо родителей и их несовершеннолетних детей, выступают иные родственники. По мнению Минфина России, родитель вправе заявить вычет в отношении доли ребенка и в таких случаях (см., в частности, Письмо от 06.06.2012 N 03-04-05/9-690, в котором рассмотрена ситуация, когда квартира приобретена в долевую собственность ребенка, его отца и деда).

Чиновники также отмечают, что для получения имущественного вычета родителем согласие ребенка не требуется. Это относится и к случаю, если к моменту обращения родителя за вычетом ребенок достиг совершеннолетия (Письмо УФНС России по г. Москве от 27.08.2010 N 20-14/4/090650@).

Следует учитывать, что ребенок не теряет права на получение в будущем имущественного налогового вычета по расходам на приобретение другого жилья. Ведь первоначально вычет был предоставлен не ему, а родителю (Письма Минфина России от 04.07.2012 N 03-04-05/5-841, от 10.04.2012 N 03-04-05/7-478, от 30.03.2011 N 03-04-05/9-199, от 28.03.2011 N 03-04-05/7-194, от 18.02.2011 N 03-04-05/7-104, ФНС России от 26.11.2009 N 3-5-04/1737, УФНС России по г. Москве от 12.01.2011 N 20-14/4/000759@).

Если же родитель ранее воспользовался данным вычетом, то по жилью, приобретенному с ребенком в долевую собственность, он вычет применить не может (Письма Минфина России от 27.10.2011 N 03-04-05/7-817, от 14.10.2011 N 03-04-05/7-739).

А как быть, если налогоплательщик-родитель, имеющий право на вычет по доле своего несовершеннолетнего ребенка (детей), ранее уже воспользовался имущественным вычетом, но только в части своей доли? В подобном случае родитель не теряет возможности получить вычет в отношении доли в имуществе, принадлежащей ребенку. Для этого следует повторно обратиться в налоговый орган, представив уточненные декларации с перерасчетом суммы вычета (Письма Минфина России от 02.02.2012 N 03-04-05/9-109, УФНС России по г. Москве от 16.09.2009 N 20-14/4/096762@).

Заметим, что такие пояснения контролирующие органы дали применительно к одному и тому же объекту недвижимости. Но можно ли ими руководствоваться, если налогоплательщик реализовал свое право на получение вычета при покупке иного жилья?

Полагаем, что это неправомерно. Ведь на основании абз. 27 пп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ вычет по расходам на приобретение имущества можно получить только однократно.

Распространенной является ситуация, когда недвижимость приобретается с привлечением денежных средств, принадлежащих ребенку. Например, это могут быть средства, причитавшиеся ребенку в связи с продажей приватизированной квартиры, в которой ему принадлежало право долевой собственности.

В таких случаях, по мнению Минфина России, ребенок, получивший доход от продажи жилья, вправе претендовать на вычет в размере, пропорциональном его доле в праве собственности на приобретенное жилье. Однако заявить вычет он может только в сумме, не превышающей дохода, полученного от продажи его доли в предыдущей квартире (Письмо Минфина России от 21.02.2012 N 03-04-05/7-201).

Например, И.М. Ершова продала квартиру за 1 000 000 руб., принадлежавшую ей и ее 13-летнему сыну на праве общей долевой собственности (доля каждого из них составляла 50%). Впоследствии И.М. Ершова приобрела другую квартиру стоимостью 1 600 000 руб., оформив ее также в равнодолевую собственность со своим сыном.

Если рассчитать размер вычета, полагающегося сыну И.М. Ершовой, исходя из его доли в праве собственности, то он составит 800 000 руб. (1 600 000 руб. / 2). Однако вычет не может превышать сумму дохода, полученного ребенком от продажи прежней квартиры. Поэтому размер вычета составит 500 000 руб. ((1 000 000 руб. / 2) < 800 000 руб.).

В Письме от 21.02.2012 N 03-04-05/7-201 Минфин России также разъяснил, что в подобной ситуации родитель должен представить от имени своего ребенка налоговую декларацию по НДФЛ в связи с получением ребенком дохода. В ней родитель вправе заявить и вычет, полагающийся ребенку.

Ребенок впоследствии также сможет получить данный вычет, если у него возникнет доход, облагаемый НДФЛ по ставке 13% (Письмо Минфина России от 16.03.2012 N 03-04-05/7-313).

СИТУАЦИЯ: Может ли налогоплательщик повторно получить имущественный вычет, если по ранее приобретенному имуществу ему был распределен вычет в размере 0%

По мнению Минфина России, если одному из собственников имущественный вычет был распределен по согласованию в размере 0%, это означает, что такой собственник свое право на вычет использовал. Поэтому повторно вычет ему предоставлен быть не может. Как поясняют чиновники, совладельцы имущества, распределяя вычет между собой в любой пропорции, уже реализуют свое право на его получение (Письма Минфина России от 03.03.2010 N 03-04-05/9-82, от 03.06.2009 N 03-04-05-01/420, от 21.04.2008 N 03-04-05-01/123).

Однако налоговые органы высказывают иную позицию. По их мнению, если совладельцы согласовали между собой подобное распределение вычета, то собственник с долей вычета 0% свое право на вычет не использовал (Письма ФНС России от 30.11.2009 N 3-5-04/1749, УФНС России по г. Москве от 28.02.2011 N 20-14/4/17854@). Это объясняется, в частности, тем, что налогоплательщик лично за вычетом не обращался (Письмо ФНС России от 25.06.2009 N 3-5-04/888@).

От себя отметим, что Налоговый кодекс РФ не запрещает налогоплательщику, который ранее реализовал свое право на вычет, при покупке в совместную собственность другого жилого объекта заявить вычет в размере 0 руб. Аналогичного мнения придерживается и ФНС России (Письма от 11.12.2009 N 3-5-04/1838, от 26.10.2009 N 3-5-04/1595).

Учитывая противоречивые разъяснения контролирующих органов, рекомендуем за дополнительными пояснениями по данному вопросу обращаться в территориальную налоговую инспекцию.